La promesa de compraventa es un contrato previo a la compraventa definitiva de un inmueble. En Chile, este acuerdo tiene una gran relevancia legal, ya que permite a las partes establecer las condiciones bajo las cuales se realizará la futura transferencia de dominio.
¿Qué es la promesa de compraventa de inmueble?
La promesa de compraventa es un contrato por el cual una de las partes, o ambas, se obligan a celebrar en el futuro un contrato de compraventa sobre un bien inmueble. Para que este contrato tenga validez legal en Chile, debe cumplir con ciertos requisitos formales, establecidos en el Código Civil (Art. 1554) y disposición de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Este acuerdo es especialmente útil cuando las partes requieren tiempo para reunir financiamiento, obtener aprobaciones regulatorias o ajustar detalles jurídicos o administrativos antes de concretar la compraventa definitiva, como podría subsanar algún reparo menor en los títulos del inmueble.
Requisitos de validez:
Para que una promesa de compraventa sea válida y exigible en Chile, debe constar por escrito, no debe recaer sobre aquellos actos que las ley pudiese declarar como ineficaz, debe contener un plazo o condición para su cumplimiento; y que la compraventa se especifique de tal manera que sólo se requiera la tradición del inmueble o las solemnidades que las leyes establece para las compraventas de inmuebles.
Cláusulas esenciales en una promesa de compraventa:
Existen algunas cláusulas fundamentales que no deben faltar en un contrato de promesa de compraventa para evitar futuros conflictos entre las partes:
1. Identificación de las Partes: Debe incluir los datos personales del comprador y vendedor, incluyendo sus cédulas de identidad.
2. Individualización del Inmueble: Especificación de la dirección, rol de avalúo fiscal, superficie y otros detalles relevantes.
3. Precio y forma de pago: Definir claramente el precio del inmueble y la forma en que se efectuará el pago (pie, crédito hipotecario, subsidio, etc.).
4. Plazo para la compraventa definitiva o condiciones suspensivas: Establecer el tiempo máximo dentro del cual se debe concretar la venta; y/o establecer factores que deben cumplirse antes de la firma del contrato definitivo (ejemplo: aprobación de un crédito hipotecario).
5. Multas por incumplimiento (“Cláusula penal”): Sanciones para la parte que no cumpla con lo pactado, lo que generalmente implica la pérdida de la garantía o el pago de una multa. Debe contemplar una cláusula de multa o sanción en caso de que alguna de las partes no cumpla con la obligación de celebrar el contrato definitivo.
6. Firma Electrónica Avanzada, Autorización de firmas ante notario o escritura pública: Si bien no es un requisito de validez firmar con firma electrónica avanzada, autorizar la firma ante notario o hacerlo por escritura pública, es recomendable hacerlo para facilitar el cumplimiento en un eventual juicio.
* 7. Seguros: En algunos casos, como es la promesa de compraventa en verde, el vendedor o la inmobiliaria deberá contratar un seguro en caso de que el proyecto inmobiliario no pueda finalizar. La Inmobiliaria deberá asegurar el monto adelantado y pagado por el promitente comprador, manteniendo las pólizas vigentes hasta la recepción definitiva de la obra.
¿Para qué sirve una promesa de compraventa?
Este contrato tiene múltiples propósitos, entre ellos:
– Garantizar la Compra o Venta del Inmueble: Evita que alguna de las partes desista unilateralmente de la operación sin consecuencias.
– Dar Tiempo para Gestionar Financiamiento: En caso de que el comprador necesite tiempo para obtener un crédito hipotecario.
– Asegurar Términos y Condiciones Previas a la Compra: Permite que las partes acuerden de antemano aspectos fundamentales de la transacción.
– Subsanar reparos menores en los títulos del inmueble, que permitan realizar la transferencia del dominio de la propiedad sin problemas para el comprador.
Aspectos claves a considerar antes de firmar una promesa de compraventa:
Antes de firmar una promesa de compraventa, es recomendable considerar los siguientes aspectos:
– Revisar el Título de Propiedad: Verificar que el inmueble esté debidamente inscrito en el Conservador de Bienes Raíces y que no tenga prohibiciones o litigios pendientes.
– Comprobar el Estado del Inmueble: Realizar una inspección para asegurarse de que la propiedad se encuentra en condiciones óptimas y sin problemas estructurales.
– Revisar las Condiciones del Crédito Hipotecario: Si se financiará la compra con un crédito, asegurarse de que las condiciones sean viables y estén alineadas con el contrato de promesa.
– Consultar a un Abogado: Para evitar cláusulas abusivas o errores que puedan perjudicar a alguna de las partes.
– Evitar Firmar sin la Seguridad Financiera Adecuada: No comprometerse sin estar seguros de contar con los fondos necesarios para concretar la compra.
Consecuencias del incumplimiento:
Si alguna de las partes no cumple con lo estipulado en la promesa de compraventa, la otra parte puede: Exigir judicialmente la celebración del contrato definitivo, cobrar la multa estipulada en la promesa de compraventa y/o demandar una indemnización por daños y perjuicios si el incumplimiento causó un perjuicio económico.
En conclusión, la promesa de compraventa es un instrumento legal fundamental en la adquisición de bienes raíces en Chile. Asegura que ambas partes respeten los términos acordados y permite planificar de manera ordenada la futura transacción. Antes de firmar, es esencial revisar cuidadosamente las cláusulas del contrato, verificar la legalidad del inmueble y contar con asesoría adecuada para evitar riesgos legales o económicos.